[스크랩] 2006년5월16일 임야 사기

요즘 땅에 대한 투자 열풍이 지속되고 있다.

전답은 물론이고 임야까지 전국적인 개발호재와 토지보상금 영향으로 들썩이고 있다.

 

임야의 활용도가 높다고 하지만 그래도 대지와 비교하면 개발및 활용에 제약이 많기

때문에 임야를 매입하기전에 산림전용및 개발허가여부, 토목공사시 추가적으로 설치해야하는 시설등을 관할 행정기관을 통해 확인해야한다.

 

기본적으로 피해야할 임야는 대표적으로 6가지가 있는데

1.보전 목적이 강한 임지

2.분묘기지권이 인정되는 묘지가 있는 임야

3.개발허가가 어려운 급경사인 임야

4.보존가치가 있는 나무등이 있는 임야

5.진입도로가 없어서 건축허가가 어려운 맹지

6.암반 등이 많고 공사시 재해발생이 우려되는 임야

이러한 임야라 할지라도 헐값에 사서 단점을 보오나할경우 투자비용보다 땅값 상승분이 더 큰 경우도 있다. 도로와 접하지 않은 맹지는 도로개설을 통해 가치를 높일수 있고, 재해 발생이 우려되는 임야는

재해방지 시설을 하면된다.

그러나 애초에 토지매입비와 공사비를 합한 금액이 개발후 인근 시세와 큰 차이가 없다면 개발이 가능하더라도 포기하는것이 낫다.

 

그렇다면 어떤 임야를 사야 돈을 벌수 있을까?

첫째,경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.

전원주택지나 개발적지를 찾게될때 가장먼저 떠올리는것은 배산임수형 땅이다. 뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며, 남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로쳤다.

요즘 전원주택지의 추세는 자연환경이나 풍치를 중요하게 생각하기 때문에 평지보다 오히려 지대가 높고 경사진 땅을 선호하는 경향이 높다. 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고 주변숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.

 

둘째,자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘되는 남,동향 땅을 선택한다.

임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다. 돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳은 공사비가 많이 들어간다.고도가 높은 곳에 위치한 땅은 남향,동향,남동향 건물을 지울수 있어야한다. 겨울이 길고 춥기때문에 눈이 많이 오거나 기온이 떨어지면 진입도로등에 눈이 쌓이거나 얼어서 쉽게 녹지 않는 경우도 많다.

 

세째,도로진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.

대지든 농지든 임야든 개발가능한 토지는 교통망과 진입도로 조건이 투자가치를 판단하는데 있어서  아주중요하다. 전원주택으로 개발하든 휴양및 관광단지로 개발하든 ,도로망이 잘 정비되어 있고 도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.

주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고 인접지역과 연결되는 도로망이 잘 발달된 곳이 교통체증시 차량분산 역활을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.

임야는 쾌적한 자연환경이 가장 중요한 경쟁력이므로 환경에 저해되는 공장,위험물질을 제조하는 공장,소음과 악취를 발산하는 공장, 대규모 공원묘지가 근접한 땅은 요주의 대상이다.

 

네째,부지는 정사각형이나 직사각형,도로와 접한면이 넓은 땅이 활용도 높다.

토지활용도가 가장 높고 ,집짓기 좋은 땅의 모양은 직사각형이다. 그러나 근린생활시설등을 고려할때는 꼭 직사각형이 아니라 대지에 접한 면이 넓은 직사각형 부지도 좋다.

가장 중요한것은 토지의 폭이다. 직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통8~10미터 정도는 확보되어야 하므로 부지가 질쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는지 확인해야한다.

임야는 대체로 마을에 접해 있어도 진입도로나 도로조건이 건축하기에 적합하지 않은 곳이 많기 때문에 도로여건을 꼭 살펴야한다.

 

다섯째,숲이 울창하고 보존가치가 높은 임야는 피하는것이 좋다.

용도상 이용,개발이 어렵거나 규제가 있는지를 사전에 검토한다. 이를 위해 토지이용계획확인원이나 임야도 드의 공부를 떼서 용도지역과 지목,면적,토지 모양등을 확인한다.

산림전용이 가능한 지역이라고 할지라도 임상이 좋거나 임복본수가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용허가를 얻기가 매우 어렵다.

 

여섯째,인근주민들과 행정기관이 지역개발에 호의적인 곳이 유리하다.

개발은 땅만 사는게 아니라 그 지역에 뿌리를 내리고 살거나 지역을 기반으로 사업을 한다는것을 의미한다. 그 지역에 거주하는 사람들과의 융화는 사업 성공의 중요한 조건이다.

특히 전원주택의 경우에 지역주민들과의 교류가 상당히 중요한 요소이다. 보수적이고 폐쇄적인 씨족중심의 마을이나 외지인에게 배타적인 성향을 가진 주민들이 사는곳은 개발에 항상 민원이 따르니 사전에 충분히 주민들과 접촉을 통해 친분을 쌓아두고 협조를 받을수 있는 분위기를 조성하여야한다.

 

일곱째,교통여건이 좋아지고 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.

개발은 호로서기가 안된다. 대상부지의 입지여건은 물론 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모 관광지나 택지개발등이 예정되어 있다면 금상첨화이다. 이런지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배후 수요층이 늘어나게 됨으로 어떤 사업을 하든지 사업성이 있다.

 

 

가져온 곳: [나의 천사]  글쓴이: 사진 바로 가기